Desentrañando la crisis del sector inmobiliario chino: Evergrande (Parte I)

En los últimos dos años, el sector inmobiliario en China ha acaparado los reflectores, dado los casos los corporativos Evergrande y Country Garden, que son un ejemplo sobre los alcances del sobreendeudamiento y de la especulación en el sector, problemas no exclusivos de países “totalmente” capitalistas, aunque con una propia historia y dimensión. Muestra de ello ha sido el impulso y los cambios que ha tenido el sector en los últimos 43 años.

De acuerdo con datos del National Bureau of Statistics of China (2022), de 1978 a 2021 la aportación del sector inmobiliario al Producto Interno bruto (PIB) en este país ha pasado de 7.97 mil millones de yuanes (4.74 mil millones de dólares (mmdd)), a 1,202.49 mil millones de yuanes (1,202.49 mmdd^[1]). En términos de proporciones respecto al PIB, pasó de representar el 2.2% al 6.8% en el mismo periodo.

Para Orgaz (2021), el sector inmobiliario en China es un caso muy “peculiar” dado su estructura y los factores que han intervenido en este, que se resumen en: a) en promedio, “el 90% de los ciudadanos chinos son propietarios” (Orgaz, 2021). Sin embargo, esto también ha llevado a problemas como el incremento de las ciudades fantasma, el desuso y precios exorbitantes. Este escenario fue alentado por la privatización y comercialización de la vivienda a partir de 1990, y por los cambios económicos generados tras el ingreso de China a la Organización Mundial del Comercio en 2001; b) el interés en reducir la brecha de riqueza que “amaga” la prosperidad del país. O bien, factores socioculturales y socioeconómicos, tales como c) el anhelo de poseer una propiedad como símbolo de prosperidad y estatus (al poseer una propiedad, más éxito en contraer matrimonio, en especial para los hijos varones); d) las viviendas se han adquirido apoyándose en el ahorro de los compradores y no en la deuda; e) la propiedad es un activo predilecto de inversión en el mercado doméstico para los ciudadanos, dadas las limitaciones de invertir en el extranjero.

Otro escenario importante fue la crisis financiera global de 2008, que dejó una huella imborrable en las economías alrededor todo el mundo, y China no fue la excepción, pues el “Taller del mundo” enfrentó una la reducción de la demanda global de sus productos manufacturados; pasando de un periodo de auge iniciado en 2004 que encontró su punto máximo de 350 mil millones de dólares previo a la crisis, a caer a 200 mmdd^[2], cifra que permaneció para los siguientes seis años.

Frente a esta imposición, China se vio confrontada con la necesidad de diversificar su economía y encontrar nuevas fuentes de crecimiento. Es así, que, a finales del año 2008, como parte de su estrategia de reestructuración económica adoptó al sector inmobiliario como uno de los pilares fundamentales de su nuevo enfoque. Esta decisión estratégica se manifestó mediante el respaldo activo a la construcción de viviendas a través de facilitar el acceso a créditos y reducir las tasas de interés. Lo que a su vez contribuiría a fortalecer el crecimiento de los gobiernos locales, implicando una fuente adicional de financiación destinada a su gasto público en indicadores sociales críticos, tales como salud, educación e infraestructura, pues solamente el 30% de los fondos destinados a este aspecto eran cubiertos por el gobierno central (Ríos, 2009: 200).

Sin embargo, la mayoría de los gobiernos locales optaron por desarrollar un sector residencial de lujo atractivo y de precios elevados, aprovechando su capacidad para vender derechos de suelo y generar ingresos sustanciales. Esto afectó negativamente el precio del suelo en diversas ciudades, obligando a las empresas a recurrir a préstamos bancarios significativos para hacer frente a estas adquisiciones, que resultó en la acumulación de deudas masivas para estas, a medida que buscaban expandirse, dejándolas vulnerables ante la posibilidad de una disminución en la demanda y venta de propiedades.

Es importante destacar que este alarmante escenario no pasó desapercibido para algunos analistas, pues autores como Gaulard (2014: 75-81) argumentaban razones para pronosticar una burbuja inmobiliaria en China, dado dos circunstancias: en primer lugar, las dificultades financieras de las autoridades locales, tales como la especulación del suelo e inmobiliaria de los gobiernos locales, y los ingresos indispensables para los gobiernos locales. En segundo lugar, las dificultades del aparato productivo, específicamente los excesos en la capacidad de producción y de inversiones.

Los resultados no se hicieron esperar y Evergrande, uno de los gigantes inmobiliarios más importantes de China, fue una muestra de ello. Aun cuando la empresa comenzó con una diversificación temprana desde el año 2014, dos años más tarde, la compañía empezaba a presentar serios problemas, como una deuda neta sobre capital estimada al 400 por ciento y una deuda neta cercana a los 30 mil millones de dólares, teniendo en puerta una crisis de liquidez y financiamiento, viéndose en la necesidad de vender activos no esenciales de sus distintos ramos, por un valor de 60.22 millones de dólares, sumándose la venta de su negocio de granos y aceites en 90.33 millones de dólares, su línea de productos lácteos por 45.17 millones de dólares y su división de agua mineral por 270.51 millones de dólares (Weinland y Lockett, 2016).

Las estrategias de negociación como la emisión de bonos, acciones y ventas de activos que prevalecieron en los siguientes cuatro años, sobrecalentaron el mercado, siendo el doméstico el primero en resentir los efectos y obligándolo a tomar medidas, en 2020, como suspensiones en la emisión de acciones. Mientras tanto, las agencias calificadoras internacionales seguían reduciendo las notas de Evergrande, y la respuesta de esta dejaba insatisfechos y preocupados a los inversores, algunos de ellos iniciando protestas, indagaciones en auditorías, etc. O bien, llevando sus casos a los tribunales como lo realizaron en 2021 diversos contratistas (Hale, 2021). Para septiembre de ese año, la crisis de liquidez de Evergrande fue inevitable, y el contagio en los mercados internacionales se hizo visible en los índices financieros con “caídas significativas en Wall Street, el S&P 500 (1.7%), así como también en el mercado de Hong Kong, con la caída del índice Hang Seng” (Rovnick et al., 2021). Esta fue la gota que derramó el vaso.

^[1] Cálculos a partir de la tasa de cambio respectiva de cada año, obtenida del Fondo Monetario Internacional (s.f.). En línea

^[2] Banco Mundial (s.f.), Balanza comercial de bienes y servicios en China. En línea

Gaulard, M. (2014). La burbuja inmobiliaria en China. Revista Problemas del Desarrollo, 178 (45), 63-88. En línea

Hale, T. (17 de agosto de 2021). Evergrande on course to hit record number of legal cases. Financial Times. En línea

Lockett, H., y Weinland, D. (28 de septiembre 2016). China Evergrande turns focus back to property market. Financial Times. En línea

National Bureau of Statistics of China (2022). China Statistical Yearbook. China Statistical Press. En línea

Observatorio de Política China (1 de febrero de 2009). Informe anual de la Política China 2009. Observatorio de Política China. En línea

Orgaz, C. (1 de octubre de 2021). Evergrande: qué ha llevado a que el 90% de los ciudadanos chinos sean propietarios de sus casas (y cómo influye en la crisis de la segunda inmobiliaria del país). BBC News Mundo. En línea

Ríos Paredes, X. (2009). China ante la crisis financiera internacional. Anuario CEIPAZ, (3), 197-213. En línea

Rovnick, N., Megaw, N., y Lockett, H. (20 de septiembre de 2021). Wall Street marks biggest drop since May as Evergrande crisis intensifies. Financial Times. En línea

Yahoo finanzas (s. f.). Precios historicos de China Evergrande Group. Yahoo. En línea